Różnice najmu okazjonalnego i instytucjonalnego

Umowa najmu, dość często wybierana z dodatkowymi zabezpieczeniami. Poniżej wyjaśniamy czym się różni najem okazjonalny od instytucjonalnego. Znajdziesz zasadniczych 5 różnic pomiędzy umowami.

1. Wynajmujący – działalność gospodarcza, czy nie?

Najem okazjonalny:

Najem okazjonalny może zawrzeć wyłącznie właściciel, który jest osobą fizyczną. Taka osoba nie może też prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Najem instytucjonalny

Przy najmie instytucjonalnym po stronie Wynajmującego musi być bezwzględnie podmiot, który wynajmuje lokal(e) w ramach działalności gospodarczej. Piszę „podmiot”, ponieważ może to być zarówno osoba fizyczna, spółka, czy tzw. ułomna osoba prawna, byle najem ten był związany z profesjonalną działalnością tego podmiotu.

2. Czas trwania

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny może być zawarty wyłącznie na czas oznaczony. Maksymalnie na 10 lat. Nie ma przeszkód, by po tym okresie zawrzeć kolejną umowę.

Najem instytucjonalny

Umowę najmu instytucjonalnego można zawrzeć wyłącznie na czas oznaczony. Nie ma ograniczenia trwania umowy do 10 lat, tak jak to ma miejsce w przypadku najmu okazjonalnego.

3. Dobrowolne poddanie się egzekucji-dokumenty

Najem okazjonalny

Przy najmie okazjonalnym procedura przyspieszonej eksmisji jest jeszcze dodatkowo skomplikowana.

Z UOL wynika, że nie wystarczy do umowy najmu dołączyć aktu notarialnego.Do umowy załącza się jeszcze dodatkowo dwa inne dokumenty tj.:

1. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać, gdyby doszło do eksmisji,
2. oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego innego lokalu, że zgadza się na takie rozwiązanie (tj. że przyjmie do siebie tych byłych najemców).

Niektórzy prawnicy i pokrzywdzeni przez nieuczciwych Najemców Wynajmujący właśnie w tej skomplikowanej procedurze upatrują największej słabości najmu okazjonalnego.

Dlaczego?

Po pierwsze, zawarcie umowy wiąże się dodatkową papierologią.

Po drugie, utrata możliwości zamieszkiwania byłego lokatora w tym innym lokalu, może spowodować znaczne przedłużenie „przyspieszonej eksmisji”. Przepisy UOL nie określają jednoznacznie, co stanie się np. w przypadku, gdy Twój były lokator oznajmi Ci, w toku postępowania komorniczego, że utracił możliwość zamieszkania w tym innym, „zastępczym” lokalu.

Najem instytucjonalny

Przy najmie instytucjonalnym nie ma już takiego pola do nadużyć i wątpliwości w stylu: „co się stanie, gdy najemca utraci możliwość zamieszkania w innym lokalu”. Dlaczego? Ponieważ przepisy regulujące najem instytucjonalny przewidują jedynie, że najemca musi się poddać dobrowolnie egzekucji (aktem notarialnym) w zakresie eksmisji. Nie ma żadnych dodatkowych dokumentów, które wskazują, gdzie konkretnie, do jakiego wyraźnie wskazanego lokalu, najemca powinien się wyprowadzić.

UOL przewiduje nawet, że najemca w tymże akcie notarialnym przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności eksmisji nie przysługuje mu żadne uprawnienie do lokalu socjalnego, czy pomieszczenia tymczasowego.

Nie ma zatem punktu zaczepienia dla nieuczciwego byłego lokatora do przedłużania „przyspieszonej eksmisji”.

4. Kaucja

Najem okazjonalny

Kaucja ta jest rozliczana dopiero po opróżnieniu lokalu. Można wówczas potrącić z niej należności właściciela (np. za niezapłacony czynsz, media, czy za zniszczenia lokalu). Oznacza to również, że nie potrącamy z kaucji nic wcześniej. Najemca nie może oświadczyć, że nie zapłaci np. ostatniego czynszu i „proszę sobie potrącić z kaucji”. Powinien płacić do końca, ponieważ o tym co dokładnie z kaucji zostanie potrącone decyduje właściciel i to po rozwiązaniu umowy najmu i opróżnieniu go przez byłego lokatora. To działa również w drugą stronę, właściciel nie może w trakcie trwania umowy z kaucji niczego potrącać.

Najem instytucjonalny

Jednakże, przepisy regulujące kaucję w przypadku umowy instytucjonalnego dopuszczają, aby właściciel zaspokajał się z kaucji w trakcie trwania umowy. Po prostu, najemca nie płaci, właściciel może (ale nie musi) zabrać sobie tę kwotę z kaucji.

5. Powiązanie cywilnoprawnych skutków umowy z faktem zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego

Najem okazjonalny

Tak się składa, że konstrukcja przepisów o najmie okazjonalnym przewiduje bardzo nietypowe rozwiązanie.

Otóż, UOL stwierdza, że do najmu okazjonalnego nie stosuje się zasadniczej części tej UOL (czyli ustawy, z zasady niekorzystnej dla właściciela), ale tylko pod warunkiem, że właściciel zgłosi fakt rozpoczęcia umowy najmu w terminie 14 dni właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

To jest tak naprawdę najważniejszy warunek, aby móc uznać, że dokument, który zatytułowaliśmy „umową najmu okazjonalnego” faktycznie jest taką umową.

Najem instytucjonalny

Przy najmie instytucjonalnym UOL nie przewiduje, aby powiązywać fakt zgłoszenia umowy do US, ze skutkami cywilinoprawnymi. UOL milczy w tym zakresie wskazując jedynie, że do tego rodzaju najmu stosuje się niektóre, poszczególne, przepisy UOL.

Podsumowanie

Jak widzisz różnic jest kilka. W zasadzie wszystkie są na plus najmu instytucjonalnego. Umowa ta jednak może być zawierana wyłącznie w ramach działalności gospodarczej, co w zasadzie wyłącza ją często z zainteresowania właścicieli, którzy nie chcą lub nie kwalifikują się do zawodowego zajmowania się najem.