Umowa najmu lokalu a rozliczenie napraw

Podstawą rozliczeń kosztów napraw lub remontów i jednocześnie formą zabezpieczenia interesów stron jest umowa najmu. Jeżeli zapisy umowy nie regulują tej sprawy, w takiej sytuacji należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego.
Zatem jeżeli strony ustaliły, że wydatki na poczet doprowadzenia lokalu do stanu zgodnego z umówionym poniesie najemca, a następnie wynajmujący zwróci ich koszt, to sąd nie może kwestionować prawa do zwrotu. Tak samo sposób rozliczenia nakładów poczynionych przez najemcę pozostawiony jest w ramach swobody zawierania umów i woli stron umowy najmu. Przykładowo jeśli najemca chce zmienić kolor ścian lub je po prostu odświeżyć zrobi to własnym staraniem i na własny koszt za zgodą wynajmującego.

Drobne naprawy i obowiązki najemcy

Do podstawowych obowiązków najemcy zalicza się utrzymywanie wynajmowanego mieszkania we właściwym stanie oraz przestrzeganie porządku domowego. Przepisy szczegółowo określają zakres odpowiedzialności lokatora za naprawy i konserwacje w lokalu. Do drobnych napraw, które obciążają najemcę mieszkania, należą przede wszystkim:

• naprawy podłóg, drzwi i okien,
• malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
• naprawa pieca gazowego w wynajmowanym mieszkaniu,
  naprawa pralki, lodówki, podgrzewaczy wody, wanny, umywalki i wszelkich urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony,
• drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Tutaj często zastanawiacie się co jest drobną naprawą a co już powinno być zgłoszone wynajmującemu. Nie mamy gotowej listy, ani modelu pracy bo każde mieszkanie jest inne i każdą sytuacje traktujemy indywidualnie. Drobne naprawy, już samo znaczenia słowa „drobne” powinno nam sugerować niską wartość. Orzeczenia sądów w tym zakresie oscylują mniej więcej na zakresie 30zł do 50zł.
Osobiście polecam zgłaszanie spraw związanych z usterkami związanymi z uszczelkami wody itp, czasem nieumiejętne działanie lub jego zaniechanie może prowadzić do poważnego problemu czy zalania mieszkania. Tak samo jeśli chodzi o urządzenia techniczne związane z ogrzewaniem samego lokalu, prawdopodobnie sami nic nie zdziałacie, a mało kiedy usterka jest „drobna”.
Dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie najmu, że wartość nakładów poczynionych przez najemcę zostanie zwrócona przez wynajmującego przez sukcesywne potrącanie kwoty z płaconego czynszu, jeśli wykraczają one zakres drobnych napraw.

Obowiązki wynajmującego

Kodeks cywilny nakłada na wynajmującego obowiązek wydania mieszkania w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania go w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli wynajmujący wydałby lokal w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub osób przebywających w wynajętym mieszkaniu, to wynajmujący ponosi odpowiedzialność za zaistniałe szkody i niezapewnienie bezpieczeństwa tym osobom.

Nakłady konieczne – jakie naprawy obciążają wynajmującego?

Obowiązki wynajmującego lokal uwzględniają nie tylko utrzymywanie go w stanie odpowiednim do użytkowania ustalonego na mocy umowy. Właściciel mieszkania jest również zobowiązany do pokrycia kosztów:

• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody,
• napraw i wymiany instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami, instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej,
• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynków i podłóg.

Co ważne, jeżeli jakakolwiek rzecz wymaga naprawy, bez której jej użytkowanie jest niemożliwe, to najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania naprawy lub wymiany. Po bezskutecznym upływie wskazanego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Najemca w takiej sytuacji ma prawo do potrącenia poniesionych nakładów z czynszu.
Tutaj często pytacie a co jeśli się zepsuje pralka?, piekarnik? itp. I to w zasadzie zależy od prostej rzeczy, od przyczyny usterki. Jeśli pralka się zepsuła, bo po prostu była stara to nową powinien kupić wynajmujący. Jeśli jednak uszkodził się bęben bo znalazły się w nim przedmioty należące do najemcy to on zapłaci za jej naprawę.

Roszczenia najemcy a zmiana właściciela lokalu

Zdarzają się sytuację, gdy podczas trwania umowy najmu właściciel decyduje się na sprzedaż mieszkania. Jeżeli przed sprzedażą najemca dokonał napraw obciążających wynajmującego, nie może dochodzić roszczeń z tego tytułu od nabywcy. Ta sama zasada dotyczy również roszczeń odszkodowawczych najemcy za czas przed sprzedażą.

Podsumowanie

Przy zawieraniu umowy najmu warto określić sposób finansowania napraw i wszelkich prac remontowych, które mogą okazać się konieczne podczas okresu wynajmowania mieszkania. Im bardziej szczegółowo zostanie ustalony zakres odpowiedzialności stron, tym większe prawdopodobieństwo uniknięcia konfliktów w przyszłości. Dodatkowo w celu zabezpieczenia, przed wydaniem mieszkania najemcy należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy wraz z załącznikiem zdjęciowym. Niestety ciężko czasem samą treścią opisać stan nieruchomości czy sprzętów AGD. Dokument ten wraz z umową będą stanowiły skuteczną podstawę rozliczeń po ustaniu umowy najmu.