Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny

Wielu naszych klientów  kupujących obawia się zakupu mieszkania bez księgi wieczystej, a jeszcze większa ich grupa mylnie uważa że kredyt hipoteczny w tym wypadku jest niemożliwy. Stąd przeglądając oferty, często z góry nie biorą takich mieszkań pod uwagę. Sama się zastanawiam czasem skąd taka opinia , wręcz zaskoczona jestem gdy doradcy finansowi nie mają w tym temacie żadnego pojęcia odradzając tę formę własności przy zakupie. W moim środowisku również spotykam się z różnymi opiniami na ten temat. 

Czym jest wspomniane spółdzielcze prawo do lokalu bez KW? 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Jest ono słabszym prawem niż prawo własności.  Na treść tego prawa składa się prawo do korzystania z lokalu i prawo rozporządzania nim. Zatem prawo to można sprzedać czy podarować, podlega też dziedziczeniu i egzekucji. Do zbycia tego prawa konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego, a posiadaczem takiego prawa może być osoba fizyczna, jak i osoba prawna.  

Księga wieczysta – czym jest? 

Księgi wieczyste są jednymi z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości – zarówno mieszkań, jak i domów czy działek. To one zawierają stan prawny nieruchomości oraz dane m.in. właściciela, czy powierzchni. Składają się z czterech rozdziałów, w których wyróżniamy: 

• Rozdział I – informacje o nieruchomości (powierzchnia, rozkład budynku, dostęp do parkingu itp.) 
• Rozdział II – informacje o właścicielu (ilość osób mogących dysponować nieruchomością, prawa użytkowników) 
• Rozdział III – informacje dotyczące praw i roszczeń (w tym rozdziale zawarte są dane o ewentualnej egzekucji komorniczej) 
• Rozdział IV – informacje o hipotekach (dane dotyczące obciążenia nieruchomości hipoteką, kwota hipoteki itp.) 

Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu 

Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu istnieje możliwość założenia księgi wieczystej choć nie jest to obowiązkowe. Posiadacz prawa będzie tam figurować jedynie jako osoba uprawniona do lokalu, a nie jego właściciel, którym cały czas pozostawać będzie spółdzielnia mieszkaniowa. Przepisy przewidują możliwość założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a tym samym wzięcie kredytu przez nabywcę.  

Jakie trudności mogą wiązać się z zakupem spółdzielczego prawa do lokalu bez KW? 

Gdy wybraliśmy nieruchomość objętą spółdzielczym prawem do lokalu i finansujemy zakup za gotówkę sytuacja jest stosunkowo prosta. Możemy nabyć ten udział nie zakładając księgi wieczystej. Potrzebujemy do tego stosownego zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej do sprzedaży tego prawa. Jednak wielu kupujących potrzebuje kredytu hipotecznego, a za tym idzie konieczność założenia KW przy umówię przyrzeczonej.  

Jakie dokumenty potrzebujemy do założenia księgi wieczystej? 

Tutaj radzę wnikliwie zbadać stan prawny nieruchomości. Do założenia KW notariusz będzie potrzebował całej historii związanej z własnością sprzedawanego prawa do lokalu od samego początku. I tutaj główne skrzypce gra spółdzielnia mieszkaniowa, głównie ich archiwum oraz to na ile są pomocni. Niestety część dokumentów w ich archiwum było pisanych odręcznie, inne maszynowo a czasem pracownicy lub sam prezes spółdzielni uważają ,że to co wydali sprzedającemu to wszystko co mają i koniec kropka. Czasem to wynika po prostu z braków w archiwum, pechowo coś mogło się po prostu zgubić… 

Co jeśli dokumentów jest za mało i jakie pojawia się ryzyko?  

Osobiście uważam, że powinno się wdrożyć wszelkie możliwe procedury i przede wszystkim postarać się poszukać dokumentów najpierw wśród obecnego właściciela. Często mieszkania są przekazywane pokoleniowo i wnikliwe wytłumaczenie właścicielowi dlaczego i co dokładnie potrzebujemy jest kluczem do sukcesu i chociażby część dokumentów jesteśmy w stanie zdobyć. Dopiero w kolejnym kroku prosimy spółdzielnię i staramy się uzupełnić braki. Jeśli prawo do lokalu nie było zbyt często przekazywane w inne ręce, sprawa jest prostsza. Gorzej, jeśli sytuacja była odwrotna a ilość zdobytych dokumentów może nie wystarczyć do założenia KW. Nie mamy do samego końca tej gwarancji założenia księgi bo o tym ostatecznie decyduje sąd wieczystoksięgowy. Jeśli uzna , że są braki lub zaświadczenia źle lub niepoprawnie opisane to wtedy mamy problem. W podstawie leży oczywiście wybranie dobrej i wnikliwie badającej temat kancelarii notarialnej która zniweluje maksymalnie ryzyko. Oczywiście pomoc pośrednika w tym wypadku jest również istotnym elementem. Obecnie jestem w trakcie przygotowywania mieszkania przy ul. Sycowskiej które niebawem zobaczycie w naszej ofercie. Uważam, że podejście proaktywne pośrednika w tym wypadku już na wstępie pozyskiwania oferty jest kluczowe. Przy podpisania umowy pośrednictwa i wstępnej weryfikacji stanu prawnego, już na tym etapie staram się wybadać historię nieruchomości. Następnym krokiem jest określenie dostępności dokumentów do założenia księgi, gdyż przed obecną właścicielką prawdopodobnie było jeszcze dwóch właścicieli. Już prezentując tę nieruchomość staram się otworzyć na klienta gotówkowego jak i kredytowego. Dzięki temu przyspiesza to sam proces sprzedaży, a potencjalny nabywca już ma konkretne informacje dotyczące stanu prawnego i możliwości związanych z samą jej finalizacją. Z perspektywy doświadczonego pośrednika, w zasadzie taka transakcja się dla mnie niewiele różni. To, że proces zbierania dokumentacji jest czasem bardziej czasochłonny wpisuje się całkowicie w obowiązki pośrednika. Oczywiście wiele tu zależy od samej wiedzy, doświadczenia i umiejętności by transakcja była przeprowadzona z całkowitym odciążeniem kupującego. Zaangażowanie właściciela w tym procesie jest również bardzo istotne, jednak z reguły nie mam problemów i współpraca przebiega dobrze. Tutaj w zasadzie bardziej mam na myśli spółdzielnie mieszkaniową.  

Mieszkanie bez księgi wieczystej a kredyt 

Kupno takiego lokalu na kredyt jest możliwe, jednak to proces bardziej czasochłonny i obarczony jakimś ryzykiem. Chcąc zrealizować zakup mieszkania, za pomocą kredytu, trzeba pamiętać o tym, że klient kupujący będzie musiał ponieść wyższe koszy ubezpieczenia pomostowego, które stanowi zabezpieczenie dla banku do czasu wpisu do hipoteki.   Kiedy ten proces trwa dłużej niż zwykle, koszt takiego ubezpieczenia również będzie wyższy.