Najem okazjonalny- uczciwy lokator nie ma się czego bać

Standardowa umowa najmu czy dodatkowe zabezpieczenie w postaci najmu okazjonalnego?. Może sami macie taki dylemat, a jeśli nie wy to może ktoś z waszego otoczenia?. Poniżej wskażę przede wszystkim różnice i osobiste doświadczenia naszej Agencji.

Dopisek pod ofertą informujący o umówię w trybie najmu okazjonalnego coraz mniej dziwi a świadomość społeczna jest już coraz lepsza. W zasadzie mało który najemca zrezygnuje słysząc o dodatkowym zabezpieczeniu, nie jest to umowa mocno angażująca przy odpowiednim nakierowaniu i wyjaśnieniu tematu.

Przy standardowej umowie najmu po prostu spotykamy się i podpisujemy wzór po uprzednim dogadaniu warunków z potencjalnym najemcą. Korzystając z pomocy naszej Agencji, jest to umowa przygotowana przez naszego prawnika oraz przeze mnie. Jaka powinna być jej treść?. Na pewno zgodną z kodeksem cywilnym i zawierająca niezbędne zapisy zabezpieczające po równo obie strony. Stronniczość umów jest dość częstym problemem. Z jednej strony jestem w stanie zrozumieć wynajmującego, ustawa o ochronie praw lokatorów jest skierowana głównie pod kątem zabezpieczenia najemcy. Jednak w sytuacji spornej, przy źle skonstruowanej umówię i stronniczej, żaden sąd nie uzna racji właściciela.

Jakie są różnice pomiędzy umową zwykłą a okazjonalną?

W obu przypadkach treść umowy w zasadzie jest taka sama, z tą różnicą że umowa okazjonalna zawierana jest zawsze na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10lat. Dodatkowo w samej treści umowy wskazujemy i powołujemy się na wskazane dalej załączniki do umowy.

• Oświadczenie Najemcy zawierające wskazanie lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu będącego przedmiotem Umowy.
• Oświadczenie właściciela lokalu, do którego Najemca będzie mógł przenieść się w razie ustania stosunku najmu.
• Oświadczenie Najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu sporządzone w formie aktu notarialnego.

Powyższe dwa oświadczenia wymagane są jako załączniki podpisane przez strony które je składają. Jeśli chodzi o podpisy składane przez najemcę to zazwyczaj jesteśmy w stanie sprawdzić czy oni osobiście je podpisali. Problem pojawia się z oświadczeniem gdzie podpis składa ktoś kto przyjmie problematycznego najemcę. Nie mamy gwarancji , że dane oświadczenie zostało podpisane przez osobę która je składa. Osobiście uważam, że pełny okazjonalny to taki gdzie właśnie to oświadczenie jest również składane za poświadczeniem notarialnym. Jednak ta forma jest już problematyczna, najemca musi zaangażować osobę trzecią do notariusza a ofert na rynku jest sporo. Nie twierdzę, że najemca będzie nieuczciwy i nigdy z góry tego nie zakładam. Bardziej to informacja o takiej formie poradzenia sobie z tym brakującym oświadczeniem przez najemcę. Wiem też, że do ewentualnej egzekucji komorniczej najważniejszym dokumentem jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Bardzo ważną kwestią jest to, że oświadczenia składamy po podpisaniu samej umowy najmu. Możemy to zrobić wcześniej a w samej umówię wskazać czas w którym najemcy zobowiązują się dostarczyć wynajmującemu komplet dokumentów pod rygorem nieważności samej umowy najmu. W naszym biurze zazwyczaj stosujemy tą formę, najemcy we wskazanym przez siebie terminie stawiają się do notariusza i jest to dla wszystkich wygodne.

Jak pozbyć się nieuczciwego lokatora?

Sam proces wypowiedzenia w obu przypadkach jest identyczny czyli trzy pełne okresy nie płacenia i na czwarty wypowiadamy umowę najmu. Także sam proces pozbycia się lokatora jest równie czasochłonny. W przypadku umowy standardowej kierujemy sprawę na drogę prawną, a finalnie jeśli najemca przedstawi ciężką sytuację życiową/materialną będzie mógł zostać w wynajmowanym lokalu mimo braku płatności oraz chęci opróżnienia lokalu. Chyba, że właściciel znajdzie mu lokal zastępczy który praktycznie nie będzie go nic kosztował lub taki lokal zapewni gmina. Tak, to nie żart, tak wygląda nasze prawo a bardziej ustawa o ochronie praw lokatorów. W przypadku gdy mamy dodatkową formę zabezpieczenia (najem okazjonalny) właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast – bez konieczności wytaczania długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego. W przypadku złożenia przez właściciela wniosku o nadaniu klauzuli wykonalności , sąd praktycznie od razu rozpocznie przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.

Dla kogo najem okazjonalny?

Najem okazjonalny przysługuje wyłącznie właścicielom lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych a dodatkowo tych którzy nie prowadzą w tym zakresie działalności gospodarczej. Jeśli natomiast prowadzą, mogą skorzystać z formy najmu instytucjonalnego. Najem okazjonalny nie dotyczy najmu lokali użytkowych.

O czym musi pamiętać Wynajmujący?

Powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego (właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela) w okresie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Ten obowiązek nie dotyczy podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Jeśli ten wymóg nie będzie spełniony, mamy do czynienia ze zwykłą umową najmu w świetle prawa.

Dodatkowo koniecznie właściciel musi pilnować terminu umowy i zrobienia nowego aktu notarialnego jeśli najemca chce w lokalu pozostać po zakończeniu okresu najmu. Z doświadczenia wiem, że właściciele nie pamiętają o tym. W przypadku braku zrobienia nowej umowy, umowa przejdzie na zwykły tryb umowy na czas nieokreślony.

Czy najem okazjonalny się opłaca?

W naszej agencji odsetek podpisywanych umów w tym trybie w dalszym ciagu jest niewielki, około 10% umów zawieramy z dodatkowym zabezpieczeniem w tej formie.

Jest też jakiś procent potencjalnych najemców którym najzwyczajniej nie będzie się chciało angażować w wizyty u notariusza czy niekiedy problematyczne zdobycie oświadczenia od osoby która go przyjmie.

Jednak jest to jedyna forma, jeśli właściciel chce czuć się w pełni zabezpieczony. Osobiście uważam, że nie ma potrzeby stosować tej formy zawsze a tylko wtedy kiedy czujemy do tego jakieś przesłanki. Często są to tanie mieszkania, a klienci mniej wypłacalni co może w przyszłości przysporzyć problemów. Swoje mieszkanie wynajmuje na zwykłej umówię najmu, pierwsze wrażenie odnośnie klienta i sprawdzenie jego wypłacalności w zupełności mi wystarczyło. Na przestrzeni 10lat mojej pracy zauważyłam, że jednak nieuczciwi najemcy boją się najmów za pośrednictwem biura i raczej tę formę omijają. Dotychczas nie zdążył się nieuczciwy klient z naszego ramienia, który nie chciał wyprowadzić się z wynajętego mieszkania. Oczywiście zdarzały się tematy związane z nagłą utratą płynności finansowej czy nadmiernym zużyciem czy zniszczeniem nieruchomości. Jednak w takich sytuacjach wystarczała zazwyczaj ekipa sprzątająca czy skuteczny windykator.

Kto powinien zapłacić za oświadczenie?

Dodatkowo chciałabym wspomnieć tu o kosztach tej umowy, obecnie ponad 300zł brutto kosztuje takie oświadczenie. I tu często pojawia się kwestia sporna gdyż właściciel część lub całość kosztów chce przenieść na najemcę. Jako Agencja zachęcamy wynajmujących by pokryli w pełni te koszty, to jest ich dodatkowe zabezpieczenie które wymagają. Najemcy mają z reguły dobre intencje w ich odczuciu wcale nie potrzebują takiego zabezpieczenia, chcą tylko wynająć mieszkanie. Na pewno pokrycie w pełni tych kosztów przez wynajmującego zachęci najemcę do podpisania umowy w tym trybie.