Czy cudzoziemiec może nabyć dom lub działkę pod budowę domu?

Coraz częściej klientami naszego biura są obcokrajowcy którzy wizytę w naszym kraju traktują jako coś więcej niż chwilowy przystanek. Po jakimś czasie najem mieszkania przeradza się w pomysł zakupu nieruchomości. O ile z zakupem samodzielnego lokalu mieszkalnego, nie ma takiego problemu. To wizja zakupu działki pod budowę czy domu wzbudza już szereg wątpliwości przez potencjalnego nabywcę. Poniżej znajdziesz najważniejsze zagadnienia

Jakie dokumenty oraz zezwolenia są potrzebne do zakupu?

Tutaj na wstępie musimy rozróżnić czy mamy do czynienia z cudzoziemcem z UE czy z poza. Poniżej przedstawię skrócone zapisy Art.  8.  Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i o odstępstwach od obowiązku uzyskania zezwolenia:

1. Nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem, kiedy nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków; a dotyczy ono:

• nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jest to lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka) i zapewnia ci odpowiednie warunki mieszkaniowe. Do takiego lokalu mogą też należeć m.in.: piwnica lub strych, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego;
• nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
• nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
• nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
• nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
• nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

2. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia:

• nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej;
• drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.

2a.          Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej w okresach określonych w ust. 2, w przypadku:

• nabycia nieruchomości rolnych położonych:
• w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim – po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim – po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
• nabycia drugiego domu:
• jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub
• w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych, przy czym zwolnienie to nie obejmuje obywateli Konfederacji Szwajcarskiej.

Lista wymaganych dokumentów do transakcji

Tutaj w zasadzie identyczne dokumenty jak standardowo przy sprzedaży, dodatkowo oprócz tych poniżej wymienionych ewentualnie zezwolenie na nabycie nieruchomości w przypadku działki zabudowanej budynkiem nabywanej przez obywatela z poza UE.

Poniżej wskazujemy dokumenty, oczywiście mogą się lekko różnić.

a) podstawa nabycia, tj. Umowa sprzedaży Rep. ……………… z dnia ……………. roku,

b) wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu dla terenu, dla działki nr ………… i nr …………. (wydawane w Urzędzie Miasta, bądź Gminy miejsca położenia nieruchomości),

c) aktualny wypis z rejestru gruntów dla działki nr ………/……….. i nr ……/…….. z adnotacją: „dokument niniejszy przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”,

d) ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, bądź pozwolenie na budowę (jeżeli były wydane),

e) świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, jeżeli było wydane,

f) zaświadczenie stwierdzające, że w budynku mieszkalnym znajdującym się na nieruchomości nikt nie jest zameldowany na pobyt stały ani czasowy,

g) zaświadczenie, z którego wynikać będzie iż działki nr ……/…… i nr ……./……. nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani nie została wydana dla nich decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach,

h) zaświadczenie, z którego wynikać będzie, że działki nr ……./…… i nr ………./……. nie znajdują się/znajdują się na obszarze rewitalizacji, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji, ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji.

Jak napisać oraz złożyć wniosek do Ministra Obrony Narodowej?

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udzieli ci zezwolenia tylko na podstawie twojego wniosku.

Dostaniesz zezwolenie, jeśli nabycie przez ciebie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie będą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

Aby dostać zezwolenie, udowodnij też swoje więzi z Polską. Możesz wskazać że:

• masz polską narodowość lub pochodzenie;
• masz żonę lub męża, którzy są obywatelami polskimi;
• masz zezwolenie na pobyt:
  • czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), lub
  • stały, lub
  • rezydenta długoterminowego UE;
• jesteś członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej;
• prowadzisz w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Pamiętaj, że powierzchnia nabytych przez ciebie nieruchomości na potrzeby życiowe nie może przekroczyć 0,5 ha.

Kiedy nie otrzymasz zezwolenia?

Nie dostaniesz zezwolenia w przypadku:

• przekształcenia spółki handlowej;
• gdy nabywasz nieruchomość na podstawie tzw. dziedziczenia ustawowego zgodnego z przepisami kraju, z którego pochodzisz. Jeśli w twoim kraju nie ma tego rodzaju dziedziczenia, to obowiązuje cię prawo polskie.

Zaistnienie jednej z ww. sytuacji powoduje, że w ogóle nie stosujemy przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców na terytorium Polski, tzn., że nie musisz mieć zezwolenia ministra na nabycie nieruchomości w ww. przypadkach.

W Polsce dziedziczenie ustawowe występuje wtedy, gdy osoba zmarła nie zostawiła testamentu lub jest on nieważny, albo gdy określone do dziedziczenia osoby odrzucają spadek lub nie mogą go przyjąć.

Jak napisać oraz złożyć wniosek do Ministra?

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udzieli ci zezwolenia tylko na podstawie twojego wniosku. Wniosek możesz złożyć na stronie Ministerstwa:https://www.biznes.gov.pl/pl/organy-i-instytucje/szczegoly/180

A szczegółowe instrukcje krok po kroku wraz z wykazem wszystkich dokumentów znajdziesz również na gov.pl.

Zezwolenie jest ważne 2lata od jego wydania.

Kiedy powinieneś załatwić sprawę?

W dowolnym momencie, ale pamiętaj, żeby złożyć wniosek odpowiednio wcześnie, tak, aby decyzja mogła być podjęta przed końcem terminu oświadczenia woli zbycia nieruchomości oraz ważności twojej karty pobytu (jeżeli potwierdza ona twoje więzi z Polską).

Czy kupno domu, mieszkania różni się od kupna działki?

W zasadzie niczym – musimy rozróżnić tylko czy mamy do czynienia z działka zabudowaną lub niezabudowaną. Zawsze jednak jest to nabycie nieruchomości – zabudowanej lub niezabudowanej.

Jednak już nabycie lokalu mieszkalnego – jest zwolnione od obowiązku uzyskania zezwolenia – więc czy obywatel UE czy nie , lokal mieszkalny zawsze może kupić.